Dlaczego warto posiadać wkład własny?
Obowiązek wkładu własnego
Kredyt hipoteczny to codzienność coraz większej liczby Polaków. Warunki jego przyznawania znacznie się jednak zmieniły. Do niedawna wiele banków oferowało kredyty hipoteczne do 100% wartości, czyli nie wymagało wcześniejszego wkładu własnego przy udzielaniu kredytu. Sytuacja ta zmieniła się, kiedy Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła Rekomendację S, czyli dokument określający listę dobrych praktyk w bankowym sektorze kredytów hipotecznych. Po raz pierwszy taką rekomendację wprowadzono już w 2006 roku, jednak ze względu na kryzys finansowy i doświadczenia w praktykach kredytowych zaostrzono jej zasady w 2013 roku. Celem tego dokumentu było podniesienie jakości kredytów hipotecznych, niedopuszczenie do nieuzasadnionego wzrostu cen nieruchomości i obniżenie ryzyka przydzielenia kredytów obciążonych ryzykiem niemożności ich spłaty. W praktyce oznacza to dla kredytobiorcy obowiązek wniesienia wkładu własnego w celu otrzymania kredytu hipotecznego. Wkład ten wraz z kolejnymi latami jest stale podnoszony. W 2014 roku wynosił 5% wartości nieruchomości, w 2015 – 10%, w 2016 -15%, a w 2017 osiągnie poziom aż 20%. Istnieje jeszcze możliwość wniesienia mniejszego wkładu własnego (10%), gdyż pozostałą część może stanowić ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego, które zabezpieczy bank przed ewentualnymi stratami. Innym rozwiązaniem umożliwiającym niższy wkład własny jest blokada środków na koncie lub zastaw na papierach NBP. Wniosek dla kredytobiorców wynika z tego taki, że nie otrzymamy już kredytu hipotecznego bez jakiegokolwiek wkładu własnego, tak jak to było wcześniej.
W jaki sposób zdobyć wkład własny?
Planowanie kredytu hipotecznego warto rozpocząć o wiele wcześniej, chociażby ze względu na konieczność zgromadzenia środków na wkład własny. Najpierw należy ustalić samą jego wysokość. Odpowiednią sumę można zdobyć odkładając comiesięczną stawkę, która odpowiadałaby racie za kredyt hipoteczny, czyli de facto rozpocząć na własną rękę spłacanie kredytu od zaraz. Takie ćwiczenie pozwoli uzbierać w ciągu kilkudziesięciu miesięcy odpowiednią kwotę i sprawdzi w praktyce, czy rzeczywiście potrafimy systematycznie spłacać raty kredytu. Ta opcja jest jednak trudna do realizacji i wymaga finansowej dyscypliny. Innym sposobem jest oczywiście zaciągnięcie osobnego kredytu na wkład własny, jednak to często się nie opłaca (dodatkowe odsetki), a także zmniejsza naszą zdolność kredytową. Dlatego innym rozwiązaniem jest szukanie pomocy finansowej u rodziny i znajomych, oczywiście jeśli na taką możemy liczyć. W takim wypadku przynajmniej odejdą bankowe koszty związane z obsługą kredytu. Jeśli rozważamy pożyczkę, to jest jeszcze kilka innych rozwiązań. Często sami deweloperzy proponują pożyczenie kwoty na wkład własny. Korzystniejszym rozwiązaniem dla osób pracujących w tak zwanej budżetówce jest zadłużenie się w zakładowej kasie. Pożyczka taka jest zazwyczaj nieoprocentowana i długoterminowa, a także nie widnieje w rejestrze Biura Informacji Kredytowej. Kolejnym wyjściem jest program finansowania Mieszkania dla Młodych, który wypłaca mniej więcej równowartość wkładu własnego (10%-15%). Zainteresowanie MdM było w ostatnim czasie jednak tak duże, że wstrzymano składanie wniosków na rok 2016. Oznacza to, że o dofinansowanie można ubiegać się dopiero na rok 2017 i 2018. Warto dodać, że program trwa tylko do roku 2018, a rząd nie planuje jego przedłużenia w tej postaci. Oprócz tego jeśli nie posiadamy wymaganego wkładu własnego można zaproponować bankowi zabezpieczenie w postaci innej hipoteki. Wystarczy, że posiadamy nieruchomość, której wartość przekracza wysokość wkładu własnego. Co istotne, może ona być także własnością osób trzecich (warto zgłosić się do rodziców czy innych krewnych posiadających jakąś nieruchomość na własność).
Jakie są rzeczywiste korzyści z posiadania wkładu własnego?
Aby wytłumaczyć korzyści z posiadania wkładu własnego, warto rozpocząć od wskaźnika LTV (Loan to value). To na jego podstawie jest wyliczana w bankach wysokość oprocentowania. Wskaźnik ten określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Tutaj właśnie zaczynają się korzyści wyższego wkładu własnego, ponieważ im większy posiadamy wkład, tym niższy wskaźnik LTV i automatycznie cały kredyt (przekłada się to bowiem na niższą marżę niż w wypadku mniejszego wkładu własnego). Wysoki wkład własny stawia nas w obliczu banku na pozycji klienta bardziej wiarygodnego, który prawdopodobnie posiadając już na starcie określoną kwotę, będzie sumiennym i regularnym spłacającym kredyt. Możemy w takim wypadku liczyć na lepsze warunki kredytowe. Także kwota, którą pożyczamy (i musimy realnie spłacać) jest po prostu mniejsza, a spłacenie jej tak nie przeraża. Wysoki wkład własny zwalnia nas także z konieczności kosztów ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego i dodatkowych kosztów.
Przy udzielaniu kredytu hipotecznego warto rozważyć wszystkie koszty z nim związane, a nie tylko wysokość miesięcznych rat do spłaty. Przede wszystkim należy zacząć właśnie od wysokości wkładu własnego. Jeśli dysponujemy na starcie większymi środkami, powinniśmy się zastanowić, czy nie przeznaczyć ich właśnie na wkład. Oprócz tego trzeba oczywiście uwzględnić pozostałe koszty związane z formalnościami, takie jak koszty sądowe, notarialne, podatkowe i pośrednika. Ponadto warto zastanowić się nad opcją tak zwanej poduszki finansowej, czyli po prostu nad odłożeniem dodatkowych środków na koncie przeznaczonych na kredyt w razie nieprzewidzianych okresów ciągłości finansowej, na przykład utrata pracy. W takim wypadku zaleca się zgromadzenie na koncie przynajmniej sześciokrotności raty za kredyt, dzięki czemu przez kilka miesięcy będziemy mogli spłacać kredyt nawet będąc na bezrobociu.
