Zadatek i zaliczka a umowa przedwstępna zakupu mieszkania

Czym jest umowa przedwstępna i dlaczego jest zawierana?

Dlatego, że któraś ze stron nie są gotowa z jakiś konkretnych powodów na podpisanie już tej stałej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna jest podpisywana w celu zapewnienia stron, że do zakupu i stanowczej umowy dojdzie w określonym terminie. Jest też pewnego rodzaju zabezpieczeniem gdyby jednak do dokończenia transakcji nie doszło. Taka umowa powinna zawierać  tzw. „warunki przedmiotowo istotne”, czyli cenę, podmioty i przedmiot transakcji oraz sposób i termin zapłaty.

Zdarzają się powszechne opinie wśród ludzi, że zadatek i zaliczka jest tym samym. Oczywiście jest to błędne myślenie ponieważ są to dwie różne kwestie.  Zaliczka jest zwrotna, natomiast zadatek możemy w określonym przypadku już stracić. Obydwie stanowią zabezpieczenie dla umowy, więc co jest bardziej dla nas korzystne?

Czym jest zadatek?

Jest to coś w rodzaju odszkodowania w razie niewykonania umowy zakupu mieszkania.  Kto go otrzymuje? Jeżeli potencjalny kupujący nie wywiąże się z umowy, sprzedawca w takiej sytuacji nie musi wyznaczać kolejnego terminu i zatrzymać zadatek, wpłacony przez klienta. Natomiast jeżeli do wykonania umowy nie dojdzie z powodu sprzedającego, zobowiązany jest on mu wrócić zadatek jednakże o podwojonej wartości.  Jeżeli kupujący zgodzi się na ugodowe rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania zadatek może być wypłacony bez podwajania jego wielkości.  Tak samo postępuje się wtedy, kiedy żadna ze stron transakcji nie jest winna.  Warto zaznaczyć, że zadatek, jeżeli dojdzie do umowy, jest częścią kwoty, za którą kupujący płaci za mieszkanie.  Taka funkcja odszkodowania powstała po to, aby zabezpieczyć zarówno klienta jak i sprzedawcę. Ma na celu ochronę interesów obu stron. O czym trzeba pamiętać, aby zadatek był ważny? Oczywiście o tym, aby odpowiednią informację na ten temat zamieścić w przedwstępnej umowie zakupu mieszkania.  Warto uważać, ponieważ wielu sprzedawców proponuje osobną umowę związaną z zadatkiem. Nie gódźmy się na to. Ta klauzula powinna się znajdować na tej głównej umowie, na żadnych innych.  Co jeśli z jakiś powodów kupujący nie wpłaci zadatku? Wtedy może dojść nawet do rozwiązania zawartej umowy.  To jaka jest wysokość zadatku, nie zostało nam narzucone odgórnie. Taka kwestię, można ustalić samodzielnie i może wynosić różne wartości – w zależności od preferencji i zgodności obu stron, jednakże istnieje granica, której przekroczyć nie wolno, ponieważ zadatek nie może być również za wysoki, dlatego przyjęło się, że wynosić on powinien ok. 10% ceny za mieszkanie.

Czym natomiast jest zaliczka?

Różni się od zadatku przede wszystkim tym, że jest zawsze zwrotna.  Przy odstąpieniu od umowy trzeba wyznaczyć drugiej stronie termin na spełnienie tego świadczenia.  Wysokość zaliczki nie jest również odgórnie określona, jednak dla dobra wpłacającego, nie powinna być ona też wysoka, ponieważ możemy narazić się na straty, w przypadku kiedy druga strona będzie stawiać opory związane z wypłaceniem zaliczki. Wtedy może nawet dojść do próby rozwiązania tej sytuacji drogą sądową. Gdy dojdzie do kupna mieszkania zaliczkę wlicza się, tak jak w przypadku zadatku, w cenę mieszkania. Przede wszystkim różni się więc od zadatku tym, że nie pełni funkcji odszkodowawczej.

Porównując zaliczkę i zadatek:

  • Zaliczka oraz zadatek definitywnie nie mogą stanowić stu procentowej ceny mieszkania, nie mogą być też zbyt wysokie, powinny wynosić ok. 10% wartości sprzedawanego przedmiotu;
  • W umowie przedwstępnej należy jasno i wyraźnie określić, czy wpłaca się zadatek czy zaliczkę.
  • Zaliczka jest zawsze zwrotna dla kupującego.
  • Zadatek jest zwracany kupującemu o podwójnej wartości – jeżeli zawinił sprzedawca. Natomiast jeśli wina leży po stronie kupującego – sprzedawca ma prawo zatrzymać wartość zadatku.
  • Jeżeli zerwanie umowy nie jest spowodowane winą żadnej ze stron zarówno zaliczka jak i zadatek zostaje zwrócony kupującemu.

 

Zadatek bardziej zobowiązuje obie strony, ponieważ każda z nich może okazać się stratna. Taka wizja skutku sprawia, że zarówno kupujący jak i sprzedający traktują umowę bardzo wiążąco, a nie taką, którą w każdej chwili bez konsekwencji można zerwać.

Co więc warto wybrać przy zawieraniu umowy przedwstępnej?

Z jednej strony zaliczka to dobry pomysł, zabezpieczamy się w jakiś sposób, zawsze dostaniemy jej zwrot w przypadku gdy nie dojdzie do umowy stanowczej. Jednakże warto zastanowić się czym się kierujemy przy zakupie mieszkania. Jeżeli jesteśmy na sto procent pewni co do kupna danego mieszkania, warto jednak zabezpieczyć się zadatkiem niż zaliczką. Tak jak jest to uwzględnione wyżej, zadatek pełni funkcję odszkodowawczą i na przykład w przypadku kiedy sprzedawca odstąpi od umowy, ponieważ dostał od innego kupującego bardziej satysfakcjonującą go propozycję, jest zobowiązany wypłacić nam odszkodowanie, które jest dwa razy wyższe od wpłacanej na początku kwoty. Jest to więc opłacalne dla poszkodowanego klienta. Jednak kiedy to problem wykonania umowy pojawia się ze strony kupującego, sprzedający zostawia sobie zadatek. Więc jeżeli nie jesteśmy pewni, że danego zakupu dokonamy, wpłacić jest lepiej zaliczkę. Natomiast jeśli dane mieszkanie spełnia nasze oczekiwania i nie ma żadnych innych barier do dokonania ostatecznej transakcji wybierajmy zadatek, który lepiej nas zabezpieczy. Natomiast jeżeli sprawę rozpatrujemy z punktu widzenia sprzedawcy to oczywiście zadatek jest tutaj najlepszym wyborem.

Zawierając więc umowę przedwstępną, zastanawiając się nad wyborem pomiędzy zadatkiem a zaliczką zastanówmy się nad swoją sytuacją, nad tym jak bardzo zależy nam na zakupie mieszkania, czy jesteśmy w stu procentach zdecydowani na transakcję czy na sprzedaż. Trzeba więc przede wszystkim przeanalizować swoją sytuację, co jest dla nas bardziej korzystne i  na tej podstawie wybrać pomiędzy tymi dwiema opcjami.

Może Ci się również spodoba