Wynajem czy kupno mieszkania – co się opłaca?

Wciąż niejasne są prognozy ekspertów dla rynku nieruchomości. Wspomina się oczywiście z większą lub mniejszą dozą pesymizmu o podatku bankowym, oraz szybkie wyczerpywanie się środków w programie Mieszkanie dla Młodych, co ostatecznie może wpłynąć niekorzystnie na ceny nieruchomości, z drugiej zaś strony skłonić niezdecydowanych do wynajęcia mieszkania. Spróbujmy odpowiedzieć co opłaca się w dłuższej perspektywie. Wynajem czy kupno?

Od razu powiedzmy, że w naszym kraju zdecydowana większość wybrałaby opcje drugą. I podkreślmy, że raczej pomijamy teraz sytuację gdy ktoś dysponuje możliwością kupna domu/mieszkania za gotówkę. W takiej sytuacji niewielu będzie się zastanawiać nad wynajęciem mieszkania. W końcu każdy z nas, prędzej czy później, zapragnie własnego kąta na starość. Nie jest to jednak reguła. Warto wtrącić w tym miejscu uwagę, że stabilność ma też swoje wady. Kupując mieszkanie zakładamy, że osiedlimy się w danym miejscu na dłuższy czas, co niejako uzależnia nas od ewentualnego szukania pracy w bardzo ograniczonym zasięgu.

Polacy wolą własne mieszkanie od wynajmu

Na zachodzie odsetek osób, które wynajmują mieszkania przekracza czasem 50%! Dla porównania, w Polsce jest to kilkanaście procent. Świadczy to nie tyle o „niskiej mobilności” naszego społeczeństwa, co o jego sytuacji finansowej. Większość z nas chętniej osiedli się w jednym miejscu licząc na stabilne zatrudnienie, niż zacznie szukać pracy na drugim końcu polski, ponieważ zwyczajnie może się to okazać zbyt kosztowne. Z drugiej strony „kupno” domu czy mieszkania, które przedstawiamy jako alternatywę, oznacza w przytłaczającej większości przypadków wzięcie kredytu hipotecznego.

Jedną z pierwszych kwestii, które musimy rozstrzygnąć, podejmując decyzję o naszym przyszłym M, zamyka się w pytaniu: Na jak długo zamierzamy się zatrzymać w wybranym miejscu i od czego to zależy?  Kupno mieszkania na kilka lat, zwyczajnie się nie opłaca. Odpowiedź należy do nas i tutaj niewiele pomogą nam doradcy i Internet. Dlatego przejdźmy do bardziej obiektywnych podpunktów.

Wynajem czy kupno mieszkania?

Kosztem głównym są naturalnie raty kredytu hipotecznego, ale i wszelkie dodatkowe związanie z nim opłaty. Poprzeczka zawieszona jest wysoko od samego początku, ze względu na zwiększony od tego roku do 15 % limit wkładu własnego. Jeśli nie jesteśmy uczestnikami programu Mieszkanie dla Młodych ( dopłata ze środków traktowana jest właśnie jako wkład własny ), będziemy musieli trochę uzbierać. Istnieje też możliwość, choć banki bardzo rzadko w niej gustują, wzięcia kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości, czyli bez wkładu własnego, ale w zamian płacimy wyższą marżę i dostajemy wymóg ubezpieczenia brakującego wkładu z naszej strony.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Na oprocentowanie kredytu składa się marża i współczynnik WIBOR. Marża jest stała przez cały okres spłaty, natomiast WIBOR może się zmieniać. Do tego dochodzi oczywiście prowizja. Dodatkowo, chociaż sam kredyt i spłacanie jego rat wydawać by się mogło dostatecznym obciążeniem, to dochodzi nam jeszcze obniżenie zdolności kredytowej. W skrajnych przypadkach możemy być odcięci od niektórych bankowych usług, jak chociażby ustalania limitów na koncie.

Na miejscu też, wydaje się przypomnienie kosztów związanych z samym mieszkaniem. Opłata dla pośrednika, opłaty notarialne, remont, urządzenie pomieszczeń (czasem, za nieruchomość na rynku wtórnym płaci się więcej, ze względu na chociażby dogodne położenie w centrum), wszystko to składa się na wysoki koszt początkowy kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.

Czy wynajem mieszkania się opłaca?

Wynajmując mieszkanie omija nas większość wspomnianych kosztów, płacimy tylko czynsz i rachunki. Ponad to, najczęściej to właściciel lokalu płaci za wszelkie drobne naprawy. Dostajemy więc do użytku umeblowane mieszkanie z którym nie jesteśmy związani na dziesiątki lat ratą kredytu hipotecznego. Jesteśmy też mobilni i nieograniczeni w ewentualnym poszukiwaniu miejsca pracy, co w przypadku młodych małżeństw wydaje się dużą zaletą.

Kluczową różnicą pomiędzy kupnem a wynajmem, jest co innego. Mianowicie, oczywisty fakt, że w przypadku pierwszego mamy perspektywę ( gdy spłacimy kredyt) posiadania mieszkania na własność. Wynajmując, choćbyśmy i sto lat mieszkali w jednym miejscu, nikt nam go za darmo nie odstąpi (może w filmie, ale też nie zawsze). Wracamy więc do podstawowego pytania, dlaczego i na jak długo, upatrzyliśmy sobie dany lokal.

Spłata raty kredytu a koszt wynajmu mieszkania

Ale to nie wszystko. Trzeba powiedzieć wprost, że biorąc pod uwagę wahania stopy procentowej WIBOR, oraz informacje GUS o równomiernym wzroście opłaty za najem ( około 4,4% rocznie), spłata rat bywa porównywalnym do najmu miesięcznym kosztem. Brzmi zachęcająco? Nie zapominajmy jednak o ryzyku jakie wiąże się z każdorazowym wzięciem kredytu. Jeśli stracimy zatrudnienie, lub spotkają nas nieprzewidziane wydatki, możemy zostać bez mieszkania i z niespłaconymi zobowiązaniami. Banki dopuszczają co prawda możliwość negocjacji, mogą zastosować np. wydłużenie okresu spłaty, ale nie ulega wątpliwości, że w analogicznej sytuacji, najem daje nam korzystniejszą pozycję.